Cuando los ejecutivos de la empresa constructora para la que trabajaba el arquitecto Alexis Sánchez escucharon los planes de la presidenta Claudia Sheinbaum de construir un millón de casas durante su sexenio, no dudaron ni un minuto en apostar por lo que consideraban una gran oportunidad de negocio. La empresa, que había trabajado en programas relacionados con el controvertido Tren Maya, participó pronto en las licitaciones a la espera de una tajada de un pastel de más de 600.000 millones de pesos, pero tenía claro que en su estrategia debía figurar la paciencia: la burocracia tardaría su tiempo antes de permitir el inicio de unas obras con las que la mandataria pretende dar respuesta al déficit habitacional que afecta a millones de mexicanos. La empresa de Sánchez ganó tres licitaciones en San Luis Potosí, Tlaxcala y Oaxaca, pero las obras han tardado en avanzar.
Los ejecutivos de la empresa de Sánchez ganaron la licitación para hacer los planos de las viviendas en esos Estados, lo que en la jerga de constructores se llama el proyecto ejecutivo, es decir, diseñar “las instrucciones de cómo construir la casa, pero ahorita está pausado”, dice. “Una empresa hace los planos y otra lo construye y por lo que entendí se trata de diseñar torres de departamentos, de casas de interés social de 75 metros cuadrados para abajo. La idea, me parece, es construirlos en zonas vulnerables. Yo creo que son proyectos viables”, afirma.
La presidenta dio a conocer su plan de vivienda el pasado otoño. Se trata de un proyecto ambicioso que busca transformar el acceso a la vivienda digna en el país. El plan contempla la construcción de un millón de casas, la entrega de un millón de escrituras y la rehabilitación de 450,000 hogares durante su sexenio, con la idea de reducir el déficit habitacional, pero con el foco en comunidades pobres, mujeres, adultos mayores y poblaciones indígenas. El Estado espera generar unos seis millones de empleos.
México, una nación de 126 millones de personas, tiene un rezago de más de nueve millones de casas. El problema de la vivienda, explican los expertos consultados, se ha recrudecido durante los últimos 60 años, debido a la falta de inversión pública en vivienda. A ello se une la corrupción, una burocracia que carcome como cáncer al sistema y la falta de un plan concreto para desarrollar viviendas de interés social. La mayoría de gobiernos, afirman estos expertos, ha dejado en manos de la industria inmobiliaria el desarrollo de casas, con altísimas tasas de interés y dificultades para acceder a créditos.
Sheinbaum ha basado su estrategia en seis pilares: construir nuevas viviendas, principalmente en las empobrecidas zonas del sur del país; formalizar la propiedad de más de un millón de casas con la entrega de títulos viviendas, rehabilitar más de 600.000 viviendas abandonadas construidas en administraciones anteriores, para reintegrarlas al mercado; impulsar programas de renta con opción a compra, es decir, que una persona pueda arrendar una casa hasta por 10 años y luego poder comprarla; y la más importante de todas, la reforma al Infonavit, para que el Ejecutivo lo convierta en un desarrollador público y así evitar problemas como la corrupción. “Se trató a la vivienda como un negocio”, ha criticado la mandataria.
El Gobierno ha anunciado que este año construirá 186,000 viviendas nuevas, pero el millón sigue siendo un gran desafío, porque requiere coordinación con los gobiernos de los Estados, evitar el mal uso de los recursos públicos, garantizar procesos de licitación transparentes y que las nuevas casas cuenten con construcciones de calidad, servicios y estén localizadas en lugares que permitan la conexión de los usuarios con los sistemas de transporte, escuelas y trabajo. Si se logra, el plan de vivienda de la presidenta podría representar un cambio histórico en la política habitacional de México.
“Sí es un proyecto viable. México ha conseguido hacer auténticas proezas. Cuando se lo propuso, construyó 30.000 escuelas, una red de metro ejemplar. A priori, sí es posible y necesario”, afirma el arquitecto Miquel Adrià, director de la revista Arquine y fundador de Mextrópoli, el principal festival de arquitectura y urbanismo de América Latina. “El tema de la vivienda es el más importante y urgente en nuestra sociedad. Es nuestra principal carencia, es un tema urgente, descuidado y eso sucede en prácticamente en todo el planeta”, agrega el arquitecto, que recuerda que México había hecho una gran apuesta por la vivienda pública en los años 60, pero que con el tiempo se descuidó por falta de voluntad política.
Es lo que parece que ahora quiere corregir la presidenta Sheinbaum, que llegó al poder ondeando la bandera de proyectos sociales. Sus planes han sido bien recibidos, pero pesa la duda sobre la posibilidad de cumplirlos en los próximos cinco años. “Es una alternativa a celebrar y es muy positivo que se ponga una meta tan alta como de un millón de viviendas, el problema es que hay toda una serie de complicaciones. Se va a requerir coordinación con distintas instituciones de gobierno y los institutos de vivienda de cada Estado. Hay que tomar en cuenta los requerimientos que necesita para hacerse con calidad”, dice la abogada de derechos humanos y vivienda Carla Escoffié, autora de El derecho a la vivienda en México.
Sánchez, el ingeniero cuya empresa ha ganado licitaciones para este proyecto, asegura que la construcción de un millón de casas es viable, pero el sector privado también toma nota de las dificultades que representa enfrentarse a la burocracia en México. Y un buen ejemplo de burocracia es el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) que la presidenta quiere convertir en una constructora pública. La mandataria ha criticado el uso que se hacía del Infonavit durante los gobiernos de los presidentes Felipe Calderón y Vicente Fox, cuando, ha dicho, la construcción de viviendas “era en realidad negocio privado. No representaban el acceso a una necesidad de los trabajadores”, ha afirmado.
Sheinbaum ha puesto como ejemplo el tamaño de muchas de las casas que se construyeron en esas administraciones, que miden apenas 10 metros cuadrados, o que no contaban con servicios básicos y fueron construidas muy lejos de centros urbanos. Octavio Romero, nuevo titular de esa institución, ha culpado de la crisis de la vivienda “a las malas prácticas en el Infonavit en otras administraciones, el diseño principalmente de créditos impagables, la contratación de despachos con prácticas fraudulentas, ilegales, y a las viviendas que se construyeron muy lejos y sin servicios”.
“El Infonavit ha tenido muchos problemas desde su creación. No es un organismo de vivienda, estrictamente esa es la Comisión Nacional de Vivienda, que tiene menos atención, tanto política como financiera”, explica la abogada Escoffié. “Por muchas décadas, la política de vivienda se centró en el Infonavit, un error de entrada. Y en un esquema que buscaba producir más independientemente de dónde y en qué condiciones. Y esto fue entregado en gran medida a las decisiones del sector privado”, critica. “Los desarrolladores privados lo que hacían era buscar suelo barato, es decir, en las afueras de la ciudad, donde no había servicios, acceso al transporte, etcétera. Y buscaron producir mayor cantidad en el menor terreno posible. A esto se le agrega, por supuesto, el factor de la corrupción. La institución ya venía con una falla de origen”, afirma.
Sheinbaum trata ahora de corregir los errores del pasado y su Gobierno trabaja en el congelamiento de más de cuatro millones de créditos entregados por el Infonavit y en esclarecer la situación jurídica de 933.000 casas consideradas “emproblemadas” por las autoridades, es decir, que están inmersas en juicios masivos (131.000), que no pueden entregar escrituras porque los juicios fueron fraudulentos (216.000) o que tienen los créditos vencidos (500.000) debido a las altas tasas de interés. Una papa caliente que puede llevar más de un sexenio enfriar.
“Los créditos no son la panacea. Eso generó que por muchas décadas no hubiera vivienda de arrendamiento público, se hizo a un lado a las cooperativas de vivienda por una legislación muy deficiente, no se abordaron otras alternativas, modalidades de tenencia u otro tipo de mecanismos para garantizar el derecho de vivienda. En definitiva, no ha habido en los últimos 60 años una política de vivienda, sino una política inmobiliaria”, explica la abogada.
Escoffié recomienda además que se aborde el tema de la vivienda más allá de la propiedad. “Hay cosas que sí se pueden modificar y se deben modificar y eso generaría un cambio sustancial, pero también hay que atender que acá hay un Estado que funciona en gran medida con un motor basado en el sector inmobiliario, tanto para la economía, el manejo territorial, como para la toma de decisiones públicas”. Es decir, que el Gobierno de Sheinbaum deberá también tomar medidas para intentar domar un monstruo: un sector inmobiliario salvaje, que ha impuesto la ley de la selva en un país necesitado de viviendas.
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