Las ventas de vivienda avanzan con vientos de cola para las inmobiliarias, aunque el mercado para muchos compradores es más bien una carrera de obstáculos. Con 183.140 compraventas registradas entre enero y marzo de 2025, según los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el sector ha firmado su mejor arranque del año desde 2007. Solo en el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo se alcanzó una cifra superior, con 230.023 operaciones. El dato, por sí mismo, sugiere un dinamismo pocas veces visto en casi dos décadas (es un 17% más que en el mismo periodo del año pasado) y alimenta el debate sobre la sostenibilidad de esta nueva fase de euforia inmobiliaria.
El comportamiento de las operaciones en este arranque de año tiene dos motores: el entorno financiero y lo que los analistas denominan el efecto apresuramiento. Por un lado, el giro en la política monetaria hacía tipos más bajos se está reflejando en las condiciones hipotecarias que ofrecen los bancos, y las familias lo perciben como una ventana de oportunidad que no quieren dejar pasar, según explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. El analista insiste en que esto se suma a una escasez de oferta, con evidentes consecuencias en el mercado de alquiler, que lleva a muchos a pensar en comprar por todos los medios una vivienda.
“Los precios están subiendo muy rápido y el mercado está muy tensionado“, resume García Montalvo. ”Esto lleva a mucha gente a pensar que si espera más tiempo no podrá comprar, por lo tanto, toma la decisión bajo la presión de que si no compra ya, en seis meses no podrá permitírselo”.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, está segura de que “si se mantiene esta dinámica de más de 60.000 operaciones mensuales, podemos estar ante el mejor año desde 2007”. La portavoz del portal inmobiliario apunta a una reactivación de la demanda tras años de contención y la mejora en la confianza de los hogares como causas del acelerón. Según sus datos, uno de cada cinco ciudadanos que se había retirado del mercado por la subida de tipos en 2022 ha vuelto a plantearse la compra, y un 7% ya ha adquirido una vivienda. A eso se suma un cambio en las preferencias iniciado en la pandemia, que ha generado una inercia de cuatro años consecutivos de elevada actividad. “No se vende más obra nueva porque no hay más producto”, señala Matos.
La concentración de un mayor número de operaciones en el primer tramo del año también se explica por circunstancias coyunturales, como el hecho de que en este año la Semana Santa haya caído en abril. Pero más allá del calendario, lo que los datos indican es que se está consolidando una nueva etapa expansiva que además no se limita al mercado de segunda mano, a pesar de seguir siendo el principal combustible. En concreto, entre enero y marzo se vendieron en España 140.481 casas usadas, lo que representa el 77% del total de transacciones. El 23% restante ―42.659 unidades― se corresponde con pisos nuevos.
Este tipo de edificaciones ha representado en los últimos tiempos una menor proporción dentro del total de transacciones por una cuestión de simple disponibilidad. El país sigue lejos de los niveles de construcción de los años de la burbuja, pero se ha empezado a edificar más. Como reflejo de esta dinámica están los más de 127.000 visados de dirección de obra nueva que se registraron el año pasado; un volumen que no se veía desde 2008. En la misma línea, García Montalvo describe “un flujo más constante de nueva oferta en el mercado, que está siendo absorbida con rapidez”.
Sin embargo, el volumen no lo es todo. Y para Sergio Nasarre, catedrático de Derecho y exdirector de la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili, la euforia del mercado está enmascarando dinámicas mucho menos optimistas. “Que haya más compraventas no es necesariamente una buena noticia. El dato habla de dinamismo, sí, pero no sabemos quién está comprando ni con qué finalidad”, advierte.
Lo que más preocupa al experto es la alta presencia de empresas en las transacciones y la concentración de casas en perfiles de renta alta y en los mismos núcleos urbanos. Sobre los territorios, las cifras del INE confirman que el número de transacciones se ha vuelto a concentrar en los mismos puntos. Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid suman el 63% del total de ventas cerradas en el trimestre.
Por otra parte, las cifras del INE muestran que, como es habitual, las personas físicas adquirieron casi nueve de cada 10 casas que se vendieron. Pero las personas jurídicas, es decir, las empresas, han duplicado su cuota en el mercado desde 2007. Esta tipología, más vinculada a operaciones con perfil de inversión, ha copado el 12,4% de las transacciones entre enero y marzo.
Nasarre insiste en que si estos datos se cruzan con otras fuentes, el porcentaje de operaciones vinculadas a fondos de inversión o sociedades patrimoniales sería mayor: “Habría que ver si estas casas adquiridas se destinan a residencia habitual, a alquiler turístico o a la mera especulación”. El peso de los compradores extranjeros, que tampoco se desglosa en esta estadística, añade más tensión a un mercado ya escaso. E incluso en el segmento de los compradores nacionales particulares, el analista precisa que habría que detallar cuántas operaciones corresponden a primeras viviendas y el perfil del comprador, pues los jóvenes y los migrantes —que son los segmentos de población más afectados por la actual crisis de vivienda— tienen problemas para acceder a la financiación. “La estadística no lo desglosa, y eso impide valorar si el mercado está dando respuesta a las verdaderas necesidades habitacionales del país”, indica Nasarre.
En la misma línea, Matos reconoce que el perfil de comprador detectado por el portal es cada vez más homogéneo: hombres, con una edad media superior a los 40 años, ingresos estables por encima de los 2.500 euros mensuales y en muchos casos con experiencia previa en el mercado. Solo uno de cada cinco compradores pertenece al estrato socioeconómico menos pudiente. Un indicador más de que la capacidad real de acceder a una vivienda para los jóvenes, familias migrantes o personas sin apoyo patrimonial sigue siendo limitada.
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